Condición Resolutoria: Cláusulas Anti-morosos y Garantías de Pago

¿Necesitas entender qué demonios es la condición resolutoria? ¿Lo único que no sabes resolver es tu examen de Derecho Civil? ¿La única condición para aprobar esa dichosa prueba es entender este artículo? Vamos a calmarnos, siéntate y vamos a aprender qué es una condición resolutoria para solucionar tus problemas académicos y profesionales.

Veremos qué es la condición resolutoria, qué sucede cuando se cumple dicha condición resolutoria, las distintas obligaciones una vez cumplidas estas condiciones, las diferencias con respecto a la condición suspensiva y varios ejemplos prácticos para ilustrar todo el contenido teórico.

¡Vamos a por ello!

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¿Qué es una condición resolutoria?

Según el diccionario panhispánico del español jurídico, la condición resolutoria es: “Suceso futuro e incierto cuyo acaecimiento implica la extinción de la obligación o, en el caso de la sucesión, hace cesar los efectos de la institución de heredero. “

Se trata de una cláusula (una disposición integradora de un contrato o documento jurídico), incorporada al convenirse o acordarse un precio aplazado concreto o determinado. Es, por tanto, una fórmula que puede ser utilizada por el vendedor para asegurarse de que va a cobrar su pago correspondiente, pudiendo recuperar su bien si la otra parte decide no cumplir con lo convenido.

Es, por lo tanto, una herramienta garantizadora y anti-morosos que limita la eficacia de un contrato o negocio jurídico, vinculando la disolución de sus efectos a unos determinados hechos futuros e inciertos que se denominan condición, con el objetivo de ofrecer una mayor seguridad a las partes contratantes, concretamente al vendedor.

Veámoslo con un ejemplo, Fernando Alonso presta 10.000€ a un ingeniero de su escudería (el pelo zanahorio, para los más entendidos en el tema) con la condición de que este le devuelva ese dinero a final de año. Llegado el momento, su inteligente compañero no le ha devuelto al bueno del “Nano” el dinero que le prestó, por lo tanto, Fernando puede recuperar esos 10.000 euros prestados de forma automática debido a que no se ha cumplido con la condición pactada.

Debemos destacar la posibilidad de inscripción de esta condición resolutoria en el propio Registro de la Propiedad, mediante escritura de nota marginal, con efectos ante terceros, lo que dota de una mayor fuerza o seguridad jurídica a esta condición.

Cumplimiento de la condición resolutoria

¿Qué sucede cuando, efectivamente, ocurre lo que nadie quiere? (bueno, siendo sinceros, al vendedor no le viene muy mal tampoco).

Pues cuando se cumple la condición resolutoria lo que sucede es lo siguiente: se lleva a cabo la producción del hecho resolutorio, lo que conlleva la extinción automática de la obligación.

La persona perjudicada (el vendedor) tiene la facultad de elegir entre exigir que se cumpla el contrato (tal y cómo se había acordado) o la ejecución de la resolución de la obligación correspondiente (refrendado por lo dispuesto en el artículo 1113 del Código Civil). Por ejemplo, Marcos puede exigir que se cumpla el contrato de compraventa de inmueble pactado con Luis y que este le pague las mensualidades que debe o solicitar que se le devuelva el inmueble, de forma automática.

Existen diversas formas de cumplir con una condición resolutoria; la más común es la ineficacia del contrato, concretamente, la categoría de infancia inicial, relativa a la nulidad absoluta o de pleno derecho.

Otra fórmula muy común sería el cumplimiento de la condición resolutoria por ineficacia sobrevenida, proveniente de la nulidad de carácter relativo, la resolución o revocación.

Las diversas obligaciones relativas a la condición resolutoria en relación con la resolución como la restitución de los bienes dependerá del tipo de obligaciones a las que se encontraban sujetos los compradores (obligaciones de dar del art. 1123 CC, hacer o no hacer del art. 1120 CC).

Lo importante es entender que, una vez se cumple con la condición resolutoria la producción de los efectos se realiza de forma retroactiva (concretamente, desde que se celebra el contrato), no en aquel momento de extinción del negocio jurídico. Es como si nunca se hubiera realizado y las partes deben devolverse todas las coas o prestaciones recibidas, el contrato, no ha existido, se ha esfumado.

Diferencias entre la condición resolutoria y la condición suspensiva

La condición suspensiva hace depende la eficacia del contrato y la posibilidad de exigir las obligaciones de este de un suceso futuro e incierto, por lo tanto, hasta que no se cumpla esa condición no se producen los efectos jurídicos de forma plena.

La condición resolutoria es aquella cláusula que extingue un contrato ya consentido y acordado con el fundamento de un hecho también futuro e incierto y, si este se cumple, el contrato dejará de ser eficaz.

La condición suspensiva sería un “hasta que no se cumpla x cosa” y la condición resolutoria sería un “cuando suceda x cosa (en el caso de que suceda)”.

Por lo tanto, dependiendo de si nos encontramos ante una condición de carácter suspensivo o una condición resolutoria, los negocios jurídicos como la compraventa despliegan sus efectos, o bien cuando se cumple la condición manteniéndose en una especie de fase latente o durmiente o, por otra parte, deja de surtir efectos cuando se cumple la condición resolutoria.

Por ejemplo, un caso de condición suspensiva sería el caso de una compraventa de un terreno, que, de forma previa, debe concederse una licencia urbanística para poder ser construido. La condición suspensiva que se da en este contexto se trataría de la concesión o no de la licencia.

Otro ejemplo de condición resolutoria, en este caso, sería el de un contrato de compraventa a plazos que tiene una condición resolutoria por el impago del precio que se haya aplazado. En el momento en el que el comprador incumpla alguno de esos plazos que se han pactado en el contrato, este dejará de tener efectos y de ser eficaz, recuperando el vendedor la propiedad de la vivienda.

Ejemplos prácticos de condición resolutoria

Ejemplo Práctico 1. Fabio, vas a pagarme todos los meses, ¿verdad?

Fabio formaliza con Sergio un contrato de compraventa de un vehículo a plazos con una condición resolutoria por impago del precio aplazado. La condición en este caos, es que realice el pago de forma mensual, por lo tanto, cuando Fabio no pague una de las mensualidades ¡, Sergio tendría la facultad de recuperar el coche y dar por resuelto o terminado este contrato.

Ejemplo Practico 2. Abuela, cuánto te quiero…

María del Mar, abuela de Daniel, decide legar a su nieto favorito una propiedad, una casita de campo maravilloso con cultivos incluidos (aguacates, por si te podía el gusanillo saberlo). En el testamento, la querida abuela establece una muy concreta condición resolutoria: la propiedad de la casita de campo pertenecerá a Daniel, debiendo este utilizarla como vivienda principal y no pudiendo, por lo tanto, enajenarlo (venderlo o transferirlo) durante un período de cinco añazos a partir de la fecha de la herencia.

Si Daniel, en un acto de pillería, decidiera vender la casita de la abuela, se activaría de forma automática la condición resolutoria. Esto conllevaría la reversión automática al patrimonio de la herencia o el beneficio al resto de los beneficiarios de la herencia que se hayan designados en el testamento, perdiendo el pobre Daniel la propiedad de la casita de campo y ojo, de sus maravillosos aguacates debido al incumplimiento de la condición resolutoria establecida por su abuela, que era una mujer avispada, hasta el final…

Ejemplo Práctico 3. COFIDIX, ¿el dinero devuelto?

COFIDIX, S.A. otorga un préstamo hipotecario a Raimundo con la intención de comprar una vivienda. La condición resolutoria sería el impago de las cuotas fijadas y esta podría activarse si el prestatario, Raimundo, no cumple con los pagos acordados, permitiendo a COFIDIX, S.A. recuperar la propiedad.

Se garantiza, por lo tanto, que Raimundo va a pagar a nuestros amigos prestamistas so pena de perder el inmueble.

Ejemplo Práctico 4. Te los dejo gratis y gratis se quedan…

Leire, una famosa artista en su pueblo de Extremadura, decide donar una colección de sus cuadros al museo del pueblo, con la condición, eso sí, de que dicha colección se exponga al público de forma gratuita. Si el museo del municipio decide, por alguna cuestión poco probable, cobrar la entrada a dicha exposición, Leire podría recuperar la colección de los cuadros pues se cumple con la condición resolutoria acordada.

Ejemplo práctico 5. Nuno, cuidado con lo que haces.

En un acuerdo prenupcial, Nuno y Samara tienen la posibilidad de establecer una condición resolutoria del mismo, en el caso de que alguno de los cónyuges incurra en conductas concretas que presenten cierta gravedad para el matrimonio, por ejemplo, la infidelidad o el abandono, esto podría disolver automáticamente el matrimonio. Una fórmula, quizás algo tóxico, que garantice que te cases con la persona correcta.

Conclusión

Para terminar este artículo, me gustaría darte la enhorabuena por llegar hasta aquí. La condición resolutoria es, tal y como hemos visto, una resolución, una cláusula, cuyo objetivo es dejar sin ningún efecto un negocio jurídico (un contrato) cuando alguna de las partes contratantes decida incumplir con lo que se ha estipulado.

En este contexto, si la condición resolutoria se cumple en estos contratos, estos dejan de producir efectos y se resuelve de forma favorable y efectiva.

Es, por tanto, una cláusula incorporable a distintos tipos de contratos, suponiendo una protección o garantía para el vendedor, asegurando el cobro de su pago.

¡Muchas gracias por todo, hasta pronto!

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